Vereniging van Mede Eigenaars SANTOS, priorijlaan 28 te middelkerke

verslag algemene eigenaarsvergadering

zaterdag 18/10/2025 van 14h00 tot 16h00
resto St James, K. Ridderdijk 31 - 8434 Westende                                                    

1. Samenstelling bureau
Voorzitter : Dhr Luc Van Dyck
Stemopnemer : Dhr Roger Amez
Secretaris : Dhr Frank Rouseré

2. Geldigheid van de vergadering
Er zijn geen opmerkingen op, noch aanvullingen aan het verslag te vermelden.

3. Verslag van de vergadering van 19/10/2024
Er zijn geen opmerkingen op, noch aanvullingen aan het verslag te vermelden.

4. Nazicht, goedkeuring en kwijting van de rekeningen
Afrekeningen 78 en 79 (07/24-06/25) werden nagezien door Louise Michel.
De vergadering heeft geen bemerkingen en keurt de rekeningen goed.
Carina Govaerts volgt Louise Michel op als rekeningcommissaris.

Het werkingsfonds van 14.200 euro zal met 7.010 euro verhoogd worden door incorporatie van 7.010 euro werkingsfondsreserves (rekening 101000) in de afrekening van 31/12/2025.

5. Herbenoeming raad van mede-eigendom
De mandaten van Marleen van de Populiere (0103), Luc Van Dyck (0201) en Louise Michel (0601) worden verlengd.
De mandaten van het technisch comité (gevelrenovatie),  Peter Cauwelier (0303), Jef Nelen (0703), Louise Michel (0601) en Jan de Nil (0702) worden eveneens verlengd.

6. Verlenging mandaat syndicus
Vergadering verlengt het mandaat van de syndicus met 1 jaar.
De vergadering geeft volmacht aan de leden van het bureau om het syndicuscontract te ondertekenen.

7. Reglement van interne orde (RIO)
Volgende gegevens worden bevestigd :
- vaste datum jaarlijkse vergadering : 3de zaterdag oktober
- bedrag waarvoor de syndicus bevoegd is : 1.000€
- bedrag vanaf dewelke mededinging is vereist : 2.000€
Geen andere aanpassingen.

8. Voorgevelrenovatie, keuze type renovatie
Paul Hermans, architectenatelier Vyvey uit Nieuwpoort, geeft duiding bij het renovatievoorstel.
De hoge concentratie chlorides nopen tot een afbraak van de bestaande balkonelementen.  Herstel is niet mogelijk.  Voor nieuwe balkons bestaan twee opties :
 * in beton met nieuw ingeboorde wapeningsstaven, nadien beschermd met een waterdichte afwerking.
 * een opgebouwde staalstructuur, opgevuld met een houten frame en waterdicht afgewerkt.
Afwatering van de nieuwe balkons via (bestaande) afvoeren in de gevel ingewerkt.
Voor balustrades is frontmontage mogelijk of ingeklemd glas.
De overige geveldelen worden bekleed in crepie, bezet met natuursteen of in architecturale panelen.

Een kostenraming is als volgt :
 - in beton : +- 1.015.000 euro
 - in  staal : +- 1.000.000 euro
 - balustrades met ingeklemd glas : opleg +- 100.000 euro
 - toevoeging van gevelisolatie : opleg +- 200.000 euro

Na overleg wordt het volgende beslist :
- na stemming :  een renovatie uit te voeren in 2028.
- ter financiering in de afrekeningen van 31/12/25 en 30/6/26 telkens 50.000 euro op te nemen.
- De architect opdracht te geven om tegen de vergadering van 2026 enkele architecturale voorstellen te maken.
- Op de vergadering van 2026 uit één van de voorstellen te kiezen.

Te onderzoeken : welke meerderheid is vereist om over het esthetisch geheel te beslisssen.

(*) De stemming geschiedde bij naamafroep met stem genoteerd op de aanwezigheidslijst.
 - 14 eigenaars, 4610 aandelen (67%) stemmen voor een renovatie in 2028.
 - 7 eigenaars, 2235 aandelen (33%) stemmen voor een renovatie in 2027.
 - 1 eigenaar (laPlage VG) onthoudt zich.

9. Voorgevelrenovatie, kostenverdeling terrassen
Dit is een uiteenzetting van het principe !
De kosten van een gevelrenovatie zijn in beginsel gemeenschappelijk omdat een gevel in hoofdzaak een gemeenschappelijk deel is.
Niettemin zijn er in dat geheel ook privatieve elementen : ramen (schrijnwerk), terrasleuningen, tussenschotten, terrasbevloering en -beplanking.  Het hebben van een (privatief) terras op een gemeenschappelijke structuur vormt een erfdienstbaarheid.
Een renovatie is niet mogelijk zonder op die privatieve elementen invloed uit te oefenen.
Als privatieve elementen moeten wijken om een renovatie mogelijk te maken, dan zijn de kosten van demontage én herstel in de oorspronkelijke toestand gemeenschappelijk.
Is het niet mogelijk om de oorspronkelijke toestand te herstellen, dan zijn de kosten van vernieuwing van de te vernieuwen privatieve elementen privatief.
Dus nieuwe terrasvloeren, nieuwe balustrades en nieuwe tussenschotten zijn privatief.  Al de rest is gemeenschappelijk.

De manier waarop de kosten van de renovatie verdeeld moeten worden dienen bijgevolg dit principe te volgen.  Op de volgende vergadering zal dit verder worden toegelicht teneinde hierover te beslissen.

10. Diversen - voorstellen van eigenaars / huurders
Te agenderen in 2026 : correctie/aanpassing/rechtzetting van de wijze waarop de kostenverdeling geschiedde van de renovatie van de achtergevel in 2011/2012.
De verdeling van toen was gebaseerd op een principe die op heden, door groeiend inzicht en een modernere interpretatie van gemeenschappelijke en privatieve delen.

11. Afsluiting van de vergadering
Omdat een nieuwe vergadering zich reeds aandiende werden de notulen niet nagelezen en werden de notulen bijgevolg enkel door de leden van het bureau ondertekend.
Elk element dat een discussie zou kunnen vormen zal in een volgende vergadering opnieuw worden geagendeerd.

SLOT
Bijkomende informatie over deze en eerdere vergaderingen is te vinden op www.laplage.be/syndic/santos.